O financiamento de imóveis é uma das formas mais usadas no Brasil para a compra de casas, apartamentos e até mesmo terrenos. Agora, isso pode ser perigoso. E o perigo surge quando há o atraso no pagamento do financiamento imobiliário. A gente vai falar sobre isso neste conteúdo.
Imagine só a famosa situação, que infelizmente é bem comum aqui no Brasil, do “comprei, mas não dei conta de pagar”. O que será que acontece nesse caso? Será que o banco toma o imóvel, como dizem por aí? Vamos analisar os fatos, as respostas e aprender como tomar os devidos cuidados.
Os novos contratos
Saiba que nesse conteúdo vamos falar dos contratos assinados a partir de 1997 para cá. Já que antes disso as regras eram outras.
Aliás, vamos comentar isso para você ter uma ideia, também. Antes de 1997 e da criação das novas leis, só existia uma única modalidade de garantia vinculada a imóvel, que era a falada hipoteca.
E por que eles mudaram as regras? Obviamente, porque era ruim para os bancos. Isso porque mesmo que a pessoa devesse ou tivesse algum atraso nas parcelas, os bancos demoravam muito tempo para tomar o imóvel.
Isso porque essas instituições tinham que entrar com o processo de execução da dívida para no final haver o leilão do imóvel. Aí é que seria arrecadado o dinheiro para pagar o credor, que é o banco. E, acredite, esse processo demorava bastante, sendo que podia durar até 7 anos, mais ou menos.
Só que de 1997 para cá os bancos aderiram a outra forma de garantia, que é chamada de alienação fiduciária. E é aí que o bicho pega para quem atrasa nas parcelas. Isso porque o banco pode retirar o bem da esfera patrimonial do devedor.
Como funciona a alienação fiduciária
Basicamente, essa nova forma de garantia funciona assim: você compra o imóvel, mas transfere a propriedade do bem para o banco. Assim sendo, você tem o direito de aquisição do imóvel apenas ao final do contrato, quando se tem a quitação da dívida.
Assim sendo, até lá o proprietário do imóvel é o banco e não você, cliente.
O importante é considerar que todo contrato de alienação fiduciária tem que ter prazo de carência. Porque é isso que vai dizer se o banco pode te intimar com 30, 60, 90 dias de atraso. Então, o atraso no pagamento do financiamento imobiliário varia conforme o contrato.
É importante saber que os bancos variam com esse prazo de carência. Agora, o fato é que alguns podem intimar a partir de uma única parcela atrasada. E outros podem esperar, ao menos, 90 dias de atraso de um pagamento.
E se houver atraso no pagamento do financiamento imobiliário?
Nesse caso, o banco solicita o registro de imóveis e envia um documento informando quais são as parcelas atrasadas, os juros cobrados, a correção e os valores gastos no cartório de emolumentos.
Isso tudo vai fazer com que você seja intimado a pagar esse saldo em até 15 dias.
Aí, se não pagar em 15 dias, o banco solicita uma certidão afirmando que o devedor não pagou na data que deveria. Depois, o banco vai até a prefeitura pedir para levantar informações sobre o imóvel através do ITBI.
E tudo isso acontece sem passar por processo judicial. Por isso é que é bem mais vantajoso para o banco, do que acontecia antes de 1997, com a hipoteca. Isso resulta em um prazo super reduzido.
Por outro lado, tudo vai depender da disposição do banco e do cartório e também da prefeitura. É por isso que atualmente tem caso que demora anos, sendo que é possível encontrar gente que não pagou a parcela do financiamento e continua morando. No entanto, essa não é a regra.
Inclusive, esses devem ser casos de contratos antigos de hipoteca, que dão mais tempo para o banco tomar o imóvel. E, além disso, nessa época eles tinham taxas de juros mais elevadas, com cláusulas vantajosas para o banco.
Para resumir a história toda, saiba que se você fez um financiamento de imóvel e não pagou as parcelas precisa ver isso para não perder o imóvel. Já que isso pode acontecer bem mais rapidamente do que você imagina.
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Os cuidados que se deve ter
Agora, se a gente sabe que quando há atraso no pagamento do financiamento imobiliário existe uma grande chance de a pessoa perder o imóvel, o que devemos considerar quando ela realmente não tem condições de efetuar o pagamento?
Existem algumas hipóteses. Por exemplo, o mais comum é o contrato bancário. Mas, também existem os contratos feitos diretamente com a construtora.
Os contratos bancários
Primeiro, vamos falar dos bancários. As pessoas procuram vender o imóvel para alguém que tenha perfil para passar na aprovação do banco. E você já deve saber disso porque eles pedem muita documentação antes de aprovar o seu pedido, né.
Assim sendo, pode ser que você, ao ver que não tem como pagar as próximas parcelas, consiga alguém para comprar o seu imóvel. Nesse caso, você pode fazer um contrato de cessão e passar a dívida para essa pessoa compradora.
Então, o que se faz é um encontro de contas para ver se tem algo a ser devolvido para você e você evita o constrangimento do leilão, que seria bem pior. Basicamente, em resumo, o que acontece é que você vende o imóvel para outra pessoa.
Para as pessoas mais experientes e antigas que conhecem o mercado, isso é o mesmo que “vender a chave”. Agora, o cuidado é que você só pode fazer essa transferência com contrato firmado no banco. Ok?
Considere que essa cessão é averbada na matrícula. E o documento deve dizer que agora o devedor é o novo comprador e não você.
Os leilões públicos
Outra hipótese que pode acontecer após você ser intimado e não pagar em 15 dias o que deve tem a ver com os leilões públicos. Dessa forma, o banco faz o procedimento de consolidação da propriedade.
Portanto, o que você precisa considerar é que o momento certo e único para o devedor negociar a dívida é até dessa consolidação. Porque após ela, somente um novo contrato poderá reger. E considere que não tem aditivo ou algo do tipo para te salvar.
O fato é que depois da consolidação o banco tem obrigação de fazer dois leilões públicos. O primeiro acontece em até 30 dias. E se não vender o imóvel, ele pode fazer outro em até 15 dias. E aí, se não vender de novo, ele faz o que quiser.
Ele ode permanecer com o patrimônio ou vende para um terceiro por um preço ainda menor, por exemplo. De modo geral, o seu imóvel com parcelas atrasadas é vendido em leilão público.
Bônus – “eu ganho alguma coisa no leilão”?
Para você que está lendo este conteúdo sobre o atraso no pagamento do financiamento imobiliário, pode ter ficado a dúvida se o cliente do banco recebe algo do que pagou quando o imóvel é leiloado e vendido.
Essa resposta vai depender. Primeiro, tem que ver o preço que foi vendido e que não pode ser muito baixo. A partir daí, se faz um encontro de contas para saber se existe um valor a voltar para você ou não.
Basicamente, se o valor do bem foi inferior ao valor da dívida, você vai ficar devendo ao banco? Não. Sua dívida já está paga. Por outro lado, se o valor for maior, aí pode ser que você recebe alguma coisa pela venda do imóvel.
